NHỮNG KINH NGHIỆM TRONG VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM

Ths. Nguyễn Tiến Thỏa

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam

Thực trạng của thị trường, giá đất đô thị ở Việt Nam và những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất đô thị.

Việt Nam được đánh giá là một quốc gia có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng (theo cách tính tổng số đất /tổng dân số đô thị). Tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 19,6% với 629 đô thị năm 2009 lên khoảng 36,6% với 802 đô thị năm 2016 và 37,5% với 813 đô thị năm 2017. Trong đó nhiều thành phố có tốc độ đô thị hóa khá cao như: TP.Hồ Chí Minh: 82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương: 77%, Hải phòng: 46,3%, Cần Thơ: 68,05%… với tốc độ đô thị hóa tăng nhanh dẫn đến không gian đô thị và dân số tại các đô thị tăng nhanh (hiện dân số tại các đô thị đã chiếm 35,2% dân số cả nước)… do đó nhu cầu về đất ở, đất để xây dựng các công trình giao thông, công trình công cộng, hạ tầng đô thị, nhà hàng, khách sạn, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ hệ quả là thị trường luôn tiềm ẩn sức ép đẩy giá đất có những biến động khó lường, tạo ra những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất.

Những thách thức đó là:

·Thứ nhất: Thị trường hoạt động không ổn định, có thời gian diễn ra khá sôi động “sốt đất, sốt giá”, nhưng cũng có thời gian diễn ra trầm lắng; hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán “ngầm” về đất đai diễn ra phổ biến. Thực trạng đó đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Chỉ tính trong vài thập kỷ qua, nhiều “cơn sốt nóng” rồi “đóng băng” trầm lắng đã diễn ra. Cơn sốt 1992-1993 giá nhà đất tăng bình quân gấp khoảng 3-5 lần so với trước, cá biệt có những nơi tăng khoảng 10 lần; từ năm 1994-1995 thị trường giảm nhiệt, giá đất giảm khoảng 30% và trầm lắng dần. Cuối năm 2001-2002 giá đất lại bùng nổ với mức tăng từ 3-4 lần, sau đó nguội lạnh từ 2002-2006, lên cơn sốt đỉnh điểm vào năm 2007, sau đó rơi vào suy thoái, giá đất giảm 40%-50%… Mười năm sau, năm 2017, giá đất lại bắt đầu tăng và sốt giá ở một số khu vực như Vân Đồn, Bắc Vân phong, Phú Quốc khi dự định xây dựng Đặc khu kinh tế ở những nơi này.

·Thứ hai:Thị trường có nhiều rào cản dẫn đến các thẩm định viên khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch, thuế, giao dịch… Thị trường hoạt động trong tình trạng thông tin không đầy đủ, phân tán, không minh bạch, thậm chí mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ mua bán không được công bố thông tin ra thị trường.

Theo thống kê của JLL và Lasell Investment Management thì chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68/109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm thị trường bất động sản minh bạch thấp. Thực trạng đó đã gây ra những khó khăn cho việc thu thập các thông tin thực, khó khăn cho việc tính toán xác định tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu thị trường…

·Thứ ba:Thị trường đất đai tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhiều khảo sát đã được công bố: Giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 30%-40% so với giá đất thị trường. Một kết quả khảo sát của thẩm định viên về giá đất ở thành phố Lạng Sơn cho kết quả: giá đất thị trường tại khu vực trung tâm thành phố cao hơn giá đất do Nhà nước quy định 3,07 lần, gần trung tâm: 2,9 lần, xa trung tâm: 2,54 lần.

Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý Nhà nước.

·Thứ tư:Các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có những bất cập, mâu thuẫn. Kiểm toán Nhà nước năm 2017 đã tiến hành kiểm toán việc quản lý sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013-2016 tại 7 tỉnh, thành phố (gồm: Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.Hồ chí Minh, thị xã Cam Ranh-Khánh Hòa, TP.Sầm Sơn – Thanh Hóa) cũng đã rút ra kết luận: Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế; nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương có sai sót, hạn chế, gây thất thoát ngân sách hàng nghìn tỷ đồng…

Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt nên các thẩm định viên cũng gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, thành phố quy định.

Thực trạng định giá đất đô thị và những kinh nghiệm định giá đất đô thị ở Việt Nam

Định giá đất, thẩm định giá đất để tư vấn định giá đất đô thị hiện nay được quy định tại hai hệ thống văn bản pháp luật, đó là: Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các phương pháp định giá đất, tư vấn giá đất do Nhà nước quy định và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành để tư vấn giá đất cho các khách hàng là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu xác định giá đất quyết định, sử dụng cho mục đích được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Tuy hai hệ thống văn bản pháp luật này còn có những điểm khác biệt, nhưng đều yêu cầu các thẩm định viên và thực tế khi tiến hành thẩm định giá đất bắt buộc các thẩm định viên phải nghiên cứu thu thập các thông tin về đặc điểm của đất đai đô thị như: Loại đô thị, vị trí đất theo từng tuyến đường, đoạn đường, khu vực, đất trống hay đất có tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất… và các điều kiện của thị trường… để có cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp từ các cách tiếp cận đã xác định, thẩm định viên tiến hành lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích ứng với các cách tiếp cận.

Nếu thị trường có thông tin về giao dịch của các khu đất, thửa đất tương tự với khu đất, thửa đất cần định giá thì áp dụng phương pháp so sánh.

Nếu khu đất, thửa đất tương tự với khu đất, thửa đất cần định giá không có thông tin giao dịch mà chỉ có khu đất có tài sản trên đất tương tự với thửa đất cần định giá thì áp dụng phương pháp chiết trừ. Nếu khu đất, thửa đất cần định giá có thu nhập mang lại trên đất thì áp dụng phương pháp thu nhập. Nếu thửa đất có tiềm năng phát triển theo mục đích sử dụng đất tốt nhất, có hiệu quả nhất thì áp dụng phương pháp thặng dư.

Dù áp dụng phương pháp nào để xác định giá đất thì các tổ chức tư vấn, các thẩm định viên về giá cũng phải tuân thủ quy trình thẩm định giá do Luật Giá quy định; trong đó có 3 bước công việc rất quan trọng quyết định sự thành công hay thất bại của thương vụ thẩm định giá. Đây cũng là một bài học kinh nghiệm thực tiễn đảm bảo kết quả thẩm định giá sát thực, chất lượng thẩm định giá tốt đó là: thu thập thông tin thị trường, phân tích thông tin thị trường và xác định giá đất cần thẩm định giá.

*Về khảo sát thực tế thu thập thông tin thị trường đất đai phục vụ thẩm định giá đất.

Trước hết các thẩm định viên phải xác định nhu cầu bảo đảm thông tin, tức là những thông tin cần phải có để xác định. Trường hợp định giá đất cho cả khu vực đô thị thì phải lựa chọn các khu đất, thửa đất đại diện để thu thập thông tin (đại diện về loại đường, vị trí, hình dáng, kích thước…). Thông thường những thông tin đó như sau:

+ Nhóm thông tin về căn cứ pháp lý, gồm: các quy định của pháp luật về đất đai, về thẩm định giá, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn và quyền sử dụng đất…

+ Nhóm thông tin về đặc điểm của khu đất, thửa đất cần thẩm định giá gồm: loại đô thị, loại đường phố, vị trí, quy mô, kích thước, hình dáng, hiện trạng sử dụng đất, tài sản trên đất, khả năng sinh lợi của đất …

+ Nhóm thông tin về điều kiện kinh tế – kỹ thuật, kinh tế – xã hội có ảnh hưởng đến giá đất, gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị (cấp, thoát nước; xử lý nước thải, rác thải, điện, viễn thông, giao thông, trường học, công viên…). Điều kiện hạ tầng thương mại (khoảng cách đối với trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, chợ…); các điều kiện về môi trường tự nhiên, môi trường sống…

+ Nhóm thông tin về thị trường gồm: cung – cầu, chi phí, thu nhập, giá bán, lạm phát, lãi suất, tín dụng, thuế, các điều kiện giao dịch, mua bán, chuyển nhượng…

– Sau khi đã xác định nhu cầu bảo đảm thông tin như trên, thẩm định viên phải xác định các kênh thu thập thông tin và nguồn thông tin thứ cấp và sơ cấp thu thập từ các kênh.

(*)Về phân tích, xử lý thông tin thị trường.

Sau khi đã có những thông tin thu thập được như trên, thẩm định viên phải tiến hành các công việc.

– Tập hợp, hệ thống hóa các thông tin theo từng nhóm nhân tố tác động đến giá đất.

– Phân tích, kiểm tra tính khách quan, độ tin cậy và chất lượng của thông tin. Áp dụng phương pháp xử lý thông tin định tính và thông tin định lượng để “làm sạch” thông tin đặc biệt là thực trạng về thông tin thị trường, giá đất có những thách thức nêu trên.

– Tổng hợp, đánh giá, lựa chọn thông tin dữ liệu đưa vào xác định giá trị đất đai

(.)Tiến hành xác định giá đất:

Sau khi đã thu thập, phân tích, xử lý thông tin đạt được mục tiêu và độ tin cậy, thẩm định viên sử dụng thông tin đối với từng phương pháp thẩm định giá để xác định giá đất như sau:

a-Đối với phương pháp so sánh

– Sử dụng thông tin thu thập được để lập bảng so sánh các tiêu chí, yếu tố giống nhau và khác nhau giữa khu đất cần định giá và khu đất so sánh có điều kiện tương tự nhau. Bảng so sánh gồm các yếu tố như:

+ Vị trí khu đất.

+ Hình dáng khu đất.

+ Kích thước.

+ Tính pháp lý.

+ Khoảng cách đến trung tâm.

…

– Xác định mức độ chênh lệch (cả định tính và định lượng) các yếu tố khác biệt của khu đất cần định giá và khu đất so sánh.

– Lấy khu đất cần định giá làm chuẩn, điều chỉnh mức chênh lệch của các yếu tố so sánh của khu đất cần định giá theo nguyên tắc: Các yếu tố so sánh của khu đất so sánh kém hơn khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của khu đất so sánh, nếu các yếu tố so sánh của khu đất so sánh tốt hơn khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của khu đất so sánh.

– Tiến hành xác định giá đất.

– Lựa chọn mức giá đại diện

Khi có kết quả của 3 khu đất so sánh đã điều chỉnh về mức giá của khu đất cần định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải có quyết định lấy mức giá nào làm mức giá đất đại diện cuối cùng.

Ở đây xảy ra mâu thuẫn giữa 2 hệ thống hướng dẫn:

Theo Bộ Tài nguyên – Môi trường là lấy bình quân số học của các mức giá của khu đất so sánh đã điều chỉnh. Nhưng theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam của Bộ Tài chính hướng dẫn thì lấy mức giá có tổng điều chỉnh gộp nhỏ nhất, tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt, biên độ của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt…để làm mức giá đại diện cuối cùng.

Những mâu thuẫn này được thẩm định viên xử lý như sau:

+ Nếu tư vấn giá đất để ngành Tài nguyên Môi trường quyết định giá đất thì phải xử lý kết quả theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên Môi trường; đồng thời có tham chiếu kết quả lựa chọn mức giá theo hướng dẫn của tiêu chuẩn TĐG VN.

+ Nếu tư vấn giá đất cho các khách hàng khác thì lấy kết quả mức giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, có tham chiếu hướng dẫn xử lý kết quả thẩm định giá của Bộ Tài nguyên Môi trường.

b-Đối với phương pháp thu nhập

Nếu doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá tư vấn giá đất cho Nhà nước quyết định thì thẩm định viên phải sử dụng các thông tin đã thu thập, xử lý để tính toán tổng chi phí đã chi ra để tạo ra thu nhập của khu đất cần định giá; xác định thu nhập ròng được tạo ra từ khu đất, lãi suất tiền gửi tiết kiệm của hệ thống ngân hàng thương mại để xác định giá trị của khu đất.

Tuy nhiên, trong thực tiễn thì yêu cầu tư vấn về giá đất không chỉ có cơ quan Nhà nước mà còn có các khách hàng khác và thu nhập từ đất có thể xảy ra 2 trường hợp: thu nhập ổn định và thu nhập không ổn định. Do đó, thẩm định viên phải xác định giá đất theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:

· Nếu thu nhập từ đất ổn định thì áp dụng vốn hóa trực tiếp và xác định tỷ suất vốn hóa để tính giá đất (chứ không phải là lãi suất tiền gửi tiết kiệm) bằng 3 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư, phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

· Nếu thu nhập từ đất không ổn định thì phải áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu và phải xác định tỷ suất chiết khấu để tính giá đất (tỷ suất chiết khấu có thể được tính theo tỷ suất sinh lời trung bình hoặc chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền).

c-Đối với phương pháp thặng dư:

Thẩm định viên sử dụng các thông tin thu thập được để tính:

– Tổng chi phí phát triển giả định để tạo ra doanh thu phát triển giả định của khu đất.

– Tổng doanh thu phát triển giả định ứng với tổng chi phí

– Từ kết quả tính tổng chi phí phát triển và tổng doanh thu phát triển, xác định giá của khu đất sẽ được tính toán như sau:

 + Nếu doanh thu, chi phí phát sinh trong cùng 1 năm:

+ Nếu doanh thu, chi phí phát sinh trong nhiều năm:

d-Đối với phương pháp chiết trừ:

– Thẩm định viên sử dụng các thông tin đã thu thập được để xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh theo công thức :

– Từ kết quả trên, thẩm định viên sẽ xác định giá đất của bất động sản so sánh

– Sau khi có giá đất của bất động sản so sánh, thẩm định viên tiến hành xác định giá đất của khu đất cần định giá theo phương pháp so sánh đã nêu trên.