Sửa Luật Đất đai: Bỏ quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Chiều 1/10, tại phiên họp thứ 7, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng 2 con số

Trình bày báo cáo tóm tắt dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đặng Ngọc Điệp nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW và các chỉ đạo của Bộ Chính trị; đồng thời cụ thể hóa các quy định phân cấp, phân quyền theo Nghị quyết 190/2025/QH15 và 206/2025/QH15 của Quốc hội, bảo đảm ban hành luật trước ngày 1/3/2027 để tránh khoảng trống pháp lý.

Dù Luật Đất đai 2024 có nhiều đổi mới, thực tiễn thi hành vẫn phát sinh vướng mắc. Việc sửa đổi luật nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn”, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính cho chính quyền địa phương 2 cấp, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng 2 con số.

Lần sửa đổi này nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng; bảo đảm tính kế thừa, thống nhất của hệ thống pháp luật. Giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách từ thực tiễn, tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội. Đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu vận hành của chính quyền địa phương hai cấp.

Quan điểm chỉ đạo xuyên suốt là quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực và cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng. Bảo đảm nhất quán, ổn định, kế thừa, phát triển các quy định đã thực tiễn chứng minh là phù hợp; sửa đổi các quy định bất cập, đồng bộ với pháp luật liên quan.

Cùng với đó hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý hành vi vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện đất đai. Ngoài ra, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với kiểm soát quyền lực, chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.

Dự thảo Luật Đất đai được thiết kế theo tư duy lập pháp mới tại Nghị quyết số 66 của Trung ương, gồm 9 chương, (giảm 7 chương so với Luật Đất đai năm 2024), 115 điều (Luật Đất đai năm 2024 là 260 điều). Theo đó, các quy định của Luật Đất đai liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất đang còn phù hợp thì quy định trong luật; các nội dung quy định chi tiết liên quan đến trình tự, thủ tục giao Chính phủ quy định.

Dự thảo luật được thiết kế theo 7 nhóm chính sách đất đai: Đổi mới, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai, giá đất; hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, phân cấp, phân quyền; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Bỏ quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Nói về vấn đề được quan tâm là tài chính về đất đai, giá đất, đại diện cơ quan soạn thảo cho hay, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo luật bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”; bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể;

Không quy định chi tiết, cụ thể về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất;

Bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất để nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; cắt giảm điều kiện kinh doanh.

Điều này thể chế tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW, dự thảo đã hoàn thiện các nội nội dung: Giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Dự thảo luật cũng quy định thống nhất về thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là của HĐND cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND cấp tỉnh về giá đất.

Dự thảo luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 về việc cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (thông qua tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất), tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

Cùng với đó dổ sung cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng theo hướng chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và được tính tại thời điểm xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bổ sung quy định giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế.

Ngoài ra, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng cho biết, dự thảo luật quy định cách xác định đơn giá thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo; đồng thời quy định việc điều chỉnh đơn giá thuê đất của chu kỳ tiếp theo.

Quy định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định của Luật này; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành doanh nghiệp chuyển đổi doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, chuyển đổi công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần, chuyển nhượng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp và chuyển nhượng vốn đầu tư trong nước của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ và các trường hợp mà pháp luật khác quy định áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất là một trong các căn cứ để xác định thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào chất lượng của bảng giá đất

Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính và tạo thuận lợi cho quá trình giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào chất lượng của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh sát thực tiễn hoặc hệ số điều chỉnh chưa được cập nhật kịp thời thì sẽ phát sinh hai rủi ro: một là, thất thu ngân sách nhà nước; hai là, làm gia tăng nghĩa vụ tài chính vượt quá giá trị thực tế của quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Theo đơn vị thẩm tra dự án luật, theo quy định tại Điều 55 dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá đất, quỹ phát triển đất, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần, với kỳ đầu từ ngày 1/1/2028 và sửa đổi, bổ sung trong trường hợp cần thiết, tuy nhiên tạm thời chưa có quy định về các trường hợp cần thiết này.

Thực tế cho thấy, biến động giá cả trên thị trường bất động sản từ thời điểm xảy ra dịch COVID-19 là rất lớn, trong đó có tình trạng “đẩy giá” nhằm mục đích khác nhau. Khi giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bị “neo” ở mức cao theo mặt bằng chung của thị trường sẽ tạo thành gánh nặng tài chính lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, chuyển thành giá hàng hóa, dịch vụ do người tiêu dùng chi trả, giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp và nền kinh tế.

Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ tại luật nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường, có tăng, có giảm theo mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh như Nghị quyết số 21-NQ/TW đề ra, khắc phục tâm lý e ngại trách nhiệm, sợ bị đánh giá là làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương để vừa thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, vừa tạo sự đồng thuận trong xã hội, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương, vùng miền.

Nguồn: //nhadautu.vn/sua-luat-dat-dai-bo-quy-dinh-phuong-phap-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-d108038.html