Khắc phục bất cập trong thẩm định giá đất

Tháo gỡ để tăng nguồn thu

Theo tính toán, chỉ cần tháo gỡ vướng mắc ở khâu thẩm định giá đất cho 22 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ thu về 25.483 tỷ đồng tiền thuế; còn tháo gỡ được cho cả 148 dự án thì số tiền thuế thu được sẽ là hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Trong danh sách các dự án được trình để tháo gỡ vướng mắc lần này, có những dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn, như dự án khu dân cư cao tầng Diamond Riverside (quận Bình Tân) do Công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư với số tiền sử dụng đất dự kiến hơn 729 tỷ đồng; dự án của Công ty Hoàng Anh (Quận 7) có nghĩa vụ tài chính phải đóng là 623 tỷ đồng, dự án của Công ty Phú Sơn Thuận ở Quận 10 có số tiền sử dụng đất dự kiến là 281 tỷ đồng…

Ngoài việc chậm thu tiền thuế hằng năm, việc các dự án không thẩm định được giá đất còn khiến người dân rất bức xúc khi không xây dựng được nhà cửa, không được cấp chủ quyền. Đơn cử tại dự án khu dân cư Nhựt Tân (huyện Bình Chánh) do Công ty Huỳnh Thông làm chủ đầu tư, trong tổng số 662 nền đất bán cho khách hàng, thì 222 nền đã xây dựng nhà ở, trong đó khoảng 70 căn nhà thuộc diện nhà tái định cư nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Dù chủ đầu tư đã nhiều lần có văn bản xin được đóng tiền sử dụng đất để khách hàng được xây dựng nhà ở, được cấp chủ quyền nhưng chưa được giải quyết.

Thống kê của cơ quan chức năng Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, toàn thành phố hiện có gần 80.000 nền đất và căn hộ chưa được cấp chủ quyền vì chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Chung cư The Harmona (quận Tân Bình) gồm 582 căn hộ, bàn giao nhà cho người dân từ năm 2013, nhưng đến nay vẫn còn khoảng 50% số căn hộ chưa được cấp chủ quyền chỉ vì gặp vướng mắc về nghĩa vụ tài chính bổ sung khi được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và được chuyển 20% quỹ căn hộ phục vụ tái định cư thành căn hộ thương mại. Các chung cư Premium Central (Quận 8), Moon Light Boulevard (quận Bình Tân), Richmond City (quận Bình Thạnh)… cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự khi người dân chưa được cấp chủ quyền nhà.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, có hơn 100 dự án bất động sản đang rơi vào tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác trình và thẩm định giá đất bị chậm trễ, kéo dài, từ đó gây ra nhiều hệ lụy như kết cấu hạ tầng phát triển không đồng bộ, nguồn cung bất động sản không đáp ứng nhu cầu người dân, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước.

Quá trình xác định giá đất bị kéo dài còn làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.

Giải pháp nào để tháo gỡ?

Trong tờ trình gửi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra nhiều nhóm giải pháp nhằm gỡ những nút thắt trong công tác xác định giá đất. Theo đó, đối với các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì cơ quan thuế tiếp tục thu tiền sử dụng đất khi có phiếu chuyển thông tin địa chính kèm hồ sơ liên quan công tác xác định giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển sang.

Đối với các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án, người sử dụng đất ngoài việc nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân thành phố còn phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định.

Đối với các dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của

Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, muốn tháo gỡ được điểm nghẽn trong định giá đất cần làm theo cách “lọt sàng, xuống nia”, thí dụ, 10 đồng giá đất, Nhà nước thu 9 đồng, 1 đồng còn lại doanh nghiệp sẽ dùng để kinh doanh, kích cầu tiêu dùng.

Từ năm 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Theo góc nhìn của ông Châu, nếu hoạt động định giá đất có hiệu quả, trong những năm tới, con số trên phải lên đến 15-16%. Định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Về lâu dài, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 của Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất giải pháp không thu tiền sử dụng đất mà nên quy ra một sắc thuế để thu từ từ. Sắc thuế này được thực hiện trên nền tảng doanh nghiệp tự khai thuế với Nhà nước để đóng tiền sử dụng đất. Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước hậu kiểm để truy thu nếu doanh thu tăng hơn nhiều so với doanh nghiệp khai báo trước đó…