Bài dự thi viết về Thẩm định giá: Tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Cần hiểu đúng về thẩm định giá

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, những nhà nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau.

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.

Cũng tương đồng với từ điển Oxford, giáo sư W.seabrooke – Viện đại học Portsmaouth của Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.

Theo Ông Fred Peter Marrone (Giám đốc Marketing của AVO, Úc) cho rằng “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Một định nghĩa khác được đưa ra từ ông Greg Mc.Namara – nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.”

Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm định giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.

So với những định nghĩa đã được đưa ra ở trên, định nghĩa thẩm định giá theo Luật Giá 2012 đã thể hiện được sự bao quát về cả chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá, vừa phù hợp với định nghĩa của các nhà chuyên môn nước ngoài đưa ra phù hợp với hoạt động thẩm định giá của nước ta.

“Căn cứ theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa về thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Theo như đó, thẩm định giá hiện là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu về việc xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường. Đây được xem là một yếu tố góp phần làm minh bạch, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời, khi thẩm định giá đúng thì sẽ bảo vệ tốt nhất quyền lợi của công dân.”

Như vậy, từ những định nghĩa trên, ta có thể hiểu khái quát về thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là việc của các cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản có xem xét đến các yếu tố về địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.

Liên quan đến khái niệm thẩm định giá, cần có sự phân biệt với khái niệm định giá, đây là hai khái niệm được định nghĩa hoàn toàn khác nhau, thẩm định giá là việc chủ thể có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản dựa trên yếu tố địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định. Chủ thể của hoạt động thẩm định giá có thể là cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá và chỉ có những cơ quan có chức năng thẩm định giá mới được thực hiện việc xác định giá trị tài sản.

Trong khi đó, định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ. Như vậy, định giá là việc xác định giá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản và việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân định giá mang tính áp đặt chủ quan, không tuân theo tiêu chuẩn, nguyên tắc nào.

Từ định nghĩa của hai khái niệm trên có thể phân biệt dựa trên một số khía cạnh về bản chất, mục đích, phương pháp xác định giá trị tài sản, chủ thể thực hiện.

Thẩm định giá đóng vai trò then chốt trong các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường

Đất nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngày cành nhanh hơn, mạnh mẽ hơn và đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong nền kinh tế quốc dân. Hội nhập kinh tế mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam trong việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó, nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy, vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường. Dưới đây là một số vai trò chung của dịch vụ thẩm định giá.

Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới

Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới.

Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản.

Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.

Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

Riêng đối với lĩnh vực BĐS, thẩm định giá đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong xác định đúng giá trị, các nguồn vốn tài sản đưa vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc bất động sản tham gia các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về bất động sản.

Vai trò thẩm định giá đối với dự án đầu tư:Nhà đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho nhà đầu tư tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.

Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.

Vai trò thẩm định giá đối với cơ quan Nhà nước: Giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án.

Giúp ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án.

Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án.

Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư: Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.

Vai trò thẩm định giá đối với doanh nghiệp:Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình.

Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp. Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.

Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…

Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.

Vai trò thẩm định giá đối với tài sản vô hình: Thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá để các bên thương lượng, giao dịch trong việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, quản lý, xây dựng kế hoạch nâng cao giá trị doanh nghiệp.

Là cơ sở để xác định thiệt hại, cũng như bồi thường các bên liên quan trong các trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản vô hình như: xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, phá vỡ hợp đồng chuyển nhượng tài sản vô hình.

Tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, và các hoạt động liên quan.

Vai trò thẩm định giá đối với máy, thiết bị: Xác định đúng giá trị máy, thiết bị, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và làm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch máy, thiết bị.

Như vậy, Thẩm định giá tài sản là một quá trình quan trọng và không thể thiếu trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Việc biết giá trị thực sự của tài sản giúp đảm bảo tính công bằng trong giao dịch, hỗ trợ vay vốn, và quản lý tài sản hiệu quả. Bằng cách áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp và có sự tư duy chuyên nghiệp, chúng ta có thể tận hưởng những lợi ích lớn từ việc thẩm định giá tài sản. Với sự hiểu biết về thẩm định giá tài sản, chúng ta có thể đưa ra quyết định thông minh, hợp lý và đạt được mục tiêu tài chính của mình. Đồng thời, việc tìm hiểu về kỹ năng và chuyên gia trong lĩnh vực này sẽ giúp chúng ta tìm được những người có khả năng cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản chất lượng và đáng tin cậy.

Tóm lại, thẩm định giá tài sản là một công cụ quan trọng trong các giao dịch bất động sản, tài chính và doanh nghiệp. Nó đảm bảo tính công bằng, hỗ trợ, quyết định và mang lại lợi ích kinh tế. Hiểu rõ về quy trình, lợi ích và kỹ năng liên quan đến thẩm định giá tài sản sẽ giúp chúng ta tận hưởng những lợi ích và thành công trong các hoạt động liên quan.

* Nguyễn Ngọc Huy – Công ty Cổ phần thẩm định giá Thành Đô.

*Bài viết đã được Tạp chí Markettimes biên tập cho phù hợp.