Cập nhật các văn bản mới liên quan đến công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm

Thời gian qua, để phục vụ công tác thẩm định đối dự án vay vốn đầu tư tại Quỹ thì hoạt động thẩm định giá trị tài sản là một trong những nghiệp vụ quan trọng xuyên suốt, luôn phải đảm bảo tuân thủ quy định hướng dẫn của pháp luật hiện hành về thẩm định giá.

Liên quan tới hoạt động thẩm định giá, Luật Giá được ban hành vào ngày 19/6/2023 (ngày hiệu lực 01/7/2024) được sửa đổi dựa trên nguyên tắc kế thừa, phát huy và hoàn thiện những quy định còn phù hợp với thực tiễn; đồng thời sửa đổi, bổ sung những quy định chưa rõ, còn bất cập, chưa thống nhất trên nguyên tắc hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất đồng bộ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai được ban hành vào ngày 18/01/2024 (ngày hiệu lực 01/8/2024) cũng có tác động trực tiếp đến hoạt động thẩm định giá trị tài sản tại Quỹ.

Theo đó, Chính Phủ và Bộ Tài chính đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, qua đó một số quy định hướng dẫn mới liên quan đến hoạt động thẩm định giá trị tài sản đảm bảo tại Quỹ Đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng cụ thể như sau:

Ảnh minh họa

1. Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp

– Ngày hiệu lực: 01/7/2024

– Văn bản hết hiệu lực: Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27/04/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.

– Điểm mới của văn bản:

+ Thông tư 36/2024/TT-BTC bổ sung thêm tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu bình quân (EV/S), và tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay bình quân (EV/EBIT);

+ Yêu cầu tối thiểu 03 doanh nghiệp so sánh, trong khi Thông tư 28 chỉ yêu cầu 01 doanh nghiệp so sánh;

+ Yêu cầu giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh phải có giao dịch thành công trên thị trường trong vòng 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá;

+ Hướng dẫn chi tiết về cách thức xác định tỷ số thị trường và tính toán tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường;

+ Quy định rõ nguyên tắc phải nhất quán về cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá;

+ Cho phép điều chỉnh các tỷ số thị trường để đảm bảo tính nhất quán và phù hợp với quy mô, đặc điểm của doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, và thị trường.

2. Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận thị trường, Cách tiếp cận chi phí, Cách tiếp cận từ thu nhập.

– Ngày hiệu lực: 01/7/2024

– Văn bản hết hiệu lực: Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

– Điểm mới của văn bản:

+ Bổ sung thêm phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, lợi nhuận vượt trội và thu nhập tăng thêm.

+ Chi tiết hơn về phương pháp vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu, bao gồm công thức, cơ sở xác định thu nhập, chi phí và tỷ suất.

+ Đưa ra các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa và chiết khấu rõ ràng, như phương pháp so sánh và phân tích vốn vay – vốn sở hữu.

+ Mô tả chi tiết hơn về cách xác định giá trị tài sản cuối kỳ dự báo và các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất chiết khấu.

3. Thông tư 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá

– Ngày hiệu lực: 01/7/2024

– Văn bản hết hiệu lực: Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

– Nội dung chính của văn bản:

Theo Thông tư, thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá là yêu cầu bắt buộc khi thực hiện thẩm định giá tài sản. Việc thu thập thông tin phải khách quan, đúng thực tế, phải có tính hệ thống, phù hợp với tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá và phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.

Thông tin cần thu thập về tài sản thẩm định giá bao gồm thông tin về các đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, thông tin về thị trường và các thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá.

4. Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất

– Ngày hiệu lực: 01/8/2024

– Văn bản hết hiệu lực: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ; Điều 2 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ.

– Điểm mới của văn bản:

+ Quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Tùy theo điều kiện cụ thể mà vận dụng để định giá cho phù hợp.

+ Xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất: xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

+ Quy định về định giá đất cụ thể.

5. Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20/6/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản

– Ngày hiệu lực: 05/8/2024

– Văn bản hết hiệu lực: Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.

– Nội dung chính của văn bản: Theo Thông tư, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất.

Như vậy qua nắm bắt và áp dụng kịp thời các văn bản hướng dẫn mới kịp thời sẽ giúp cho công tác thẩm định giá trị tài sản luôn tuân thủ các quy định pháp luật, đảm bảo kết quả thẩm định được minh bạch, tiệm cận với giá trị thị trường, đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi thực hiện đầu tư vay vốn tại Quỹ.

Minh Nguyệt – Phòng Thẩm định