Định giá Bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Thưa PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, giá cả là một trong những yếu tố tác động lớn đến hoạt động đầu tư BĐS. Ông có thể lý giải rõ hơn về điều này?

Nếu chỉ biết về giá cả, thu thập thông tin về giá cả, người đầu tư đã bỏ qua một vùng tư duy hấp dẫn hơn, hiệu quả hơn trong hoạt động đầu tư của mình đó là những tư duy về giá trị thị trường.Đất đai – BĐS mang trong mình giá cả. Sự gia tăng về giá cả hợp lý hay phần lớn là bất hợp lý ở Việt Nam, đã kích thích mọi thành phần trong xã hội tìm đến hoạt động đầu tư BĐS.

Giá cả đất đai – BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai – BĐS đó, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho đất đai – BĐS. Giá cả của đất đai – BĐS nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của đất đai – BĐS khớp nhau, giá cả có thể phản ánh và phù hợp với giá trị của đất đai – BĐS đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của đất đai – BĐS sẽ cao hơn giá trị của chúng nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.

Đây là kiến thức cơ bản trong kinh tế học vi mô. Từ việc nắm bắt, hiểu kiến thức chung, người đầu tư BĐS cần phát triển tư duy riêng cho từng quyết định, cách làm cụ thể.

Vậy giá cả thường bị chi phối bởi những yếu tố nào, thưa ông?

Giá cả thường do quan hệ cung cầu trong thị trường quyết định. Tuy nhiên, cần hiểu đúng và toàn diện phạm trù “thị trường”. Thị trường BĐS hiện nay thường hay đề cập trên truyền thông như: Chung cư, đất lô, diện tích đất thương mại… với những khu vực, phân khúc và hàng hoá phổ biến chỉ là 1 góc nhỏ của thị trường BĐS. Nếu nhìn vào diện tích đất đai 365.000 km2 của Việt Nam, cộng tài sản trên đất (bao gồm công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất đai như cây lâu năm, hệ sinh thái…) thì thị trường BĐS rộng lớn và đa dạng hơn nhiều.

Nhiều người đầu tư hiện nay vẫn còn mơ hồ về khái niệm giá trị thị trường của BĐS, ông có thể lý giải rõ hơn về điều này?

Để nắm bắt được giá trị thị trường, trước tiên cần hiểu các khái niệm về giá trị (Nội tại – Cốt lõi). Giá trị thị trường của BĐS là những công năng, công dụng của BĐS được dùng cho những mục tiêu cụ thể nào đó. Những mục tiêu này có thể là đa dụng hay cá biệt cho mỗi cá nhân, tổ chức đầu tư nào đó. Trong thực tế, có đa dạng các mục tiêu của các đối tượng khác nhau. Nói cách khác, số lượng các mục tiêu về BĐS có thể lên đến con số nghìn hoặc hơn.

Có 2 phạm trù giá trị thị trường của BĐS đó là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. BĐS không chỉ dùng để ở, để kinh doanh, để kiếm lợi nhuận… mà còn để phục vụ các mục tiêu đa dạng khác nhau, đôi khi là để phục vụ những mục tiêu nghịch lý. Ví dụ, có người mua mảnh đất chỉ để chờ mùa xuân được quan sát sự sinh trưởng của 1 loại côn trùng hiếm hoặc có loại BĐS phù hợp cho việc gọi vốn tài chính… Khi dùng BĐS này làm tài chính thì có thể huy động được 100 tỷ đồng, nhưng nếu mua bán tự do thì giá trị chỉ 30 tỷ đồng. Nói cách khác, BĐS này là BĐS tài chính.

Do đó, tư duy về giá trị thị trường của BĐS vượt ra khỏi quan điểm thông thường là để mua bán hay để ở và xuất phát từ nhu cầu đa dạng trong thị trường. Giá cả cho thuê hay mua bán tự do không thể dùng để đo lường được giá trị BĐS mang lại. Vì vậy, người đầu tư cần cá biệt hóa từng BĐS cho từng phân khúc, từng cá nhân khách hàng để dò đúng giá trị thị trường. Giá trị của BĐS mà cá nhân, tổ chức trong xã hội có thể thụ hưởng, cảm nhận được coi là Giá trị thị trường (rộng hơn phạm trù giá cả).

Như vậy, giá trị thị trường phụ thuộc vào giá trị bất động sản, thưa ông?

Giá trị BĐS là vấn đề khó nắm bắt, đo lường nhất trong định giá BĐS. Từ hiểu biết về giá trị thị trường, người đầu tư BĐS có thể lấn sang tìm hiểu, tiến đến làm chủ các vấn đề về giá trị BĐS. Khác với giá trị thị trường, giá trị BĐS ở đây không còn từ “thị trường” nữa, bởi trước khi có thị trường, hình thành thị trường, BĐS đã tự thân có giá trị.

Giá trị là khái niệm trừu tượng, là ý nghĩa của đất đai – BĐS trên phương diện phù hợp, thỏa mãn với nhu cầu của con người. Những BĐS có khả năng thỏa mãn nhu cầu con người ở dạng đơn lẻ, riêng biệt, nhưng giá trị của BĐS được liên kết lại với những sự vật, hiện tượng thành hệ thống giá trị tổng hòa thông qua sự tương tác của các nhu cầu người đầu tư. Có nhiều quan điểm, góc nhìn, phát biểu về thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng. Vì vậy giá trị thị trường của BĐS cũng thay đổi khôn lường. Tuy nhiên, giá trị cốt lõi của BĐS không phụ thuộc vào thị trường nào, ở bất cứ đâu trên thế giới.

Vậy theo ông, để đầu tư BĐS hiệu quả, người đầu tư cần chú trọng đến những yếu tố nào?

Trên thực tế, người đầu tư cần hiểu về những xu thế lớn của thế giới, về quy luật tự nhiên gắn với BĐS và cần có năng lực cùng phương pháp dự báo những “khúc cua” của thị trường để đo lường giá trị BĐS. Chính vì vậy, định giá BĐS để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá cả – giá trị thị trường – giá trị (Cốt lõi – Nội tại). Người định giá BĐS để đầu tư không chỉ phải bám sát, trải nghiệm sâu một cách đa diện, đa tầng trong thị trường BĐS nói riêng, trong cuộc sống nói chung, mà còn phải liên tục học hỏi, trang bị kiến thức cho đến khi ngừng không đầu tư.

Xin trân trọng cảm ơn ông!