Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sảnlà một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá.

Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thông các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau….

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch.

Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi…. để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở…. theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thiêp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.

Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh, nhưng là canh tranh ngầm, canh tranh không hoàn hảo.

Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu của các loại hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nªn lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường nay nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp học thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả.

Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.

Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá.

Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

– Nhà biệt thự:

– Nhà vườn:

– Nhà phố riêng biệt và phố liên kế:

– Nhà chung cư

Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá. Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.

Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:

– Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.

– Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.

Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác.

– Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…

– Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.

Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là:

Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống.

Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.

Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản.