Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

(TĐGTS Đặc điểm bất động sản)– Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai. Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài san gắn liền với nhà. Công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Vậy bất động sản có những đặc điểm gì? Thẩm định giá tài sản xin cung cấp một số thông tin về đặc điểm bất động sản cơ bản như sau:

1. Cố định về vị trí

Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản , tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Bởi những yếu tố này thay đổi thì “ tính vị trí” của bất động sản sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá bất động sản . Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản.

2. Bất động sản có tính bền vững

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:

• Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đàu từ nhiều lần.
• Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
• Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
• Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.

3. Tính khác biệt

Giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và cấu trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.

Trong kinh doanh hay đầu tư phát triển phải chú ý, biết khai thác sự khác biệt tự nhiên, vốn có để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.

Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý Nhà nước đối với BĐS cần có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản của đô thị.

4. Tính khan hiếm

Sự khán hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, có định về vị trí…, từ đó đăth ra vấn đề:

Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

5. Có giá trị lớn

Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

• Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
• Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trờ lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.
• Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

6. Tính ảnh hưởng lần nhau

Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế – xã hội, từ đó đặt ra vấ đề:

• Nhà nước phải thống nhất quản lý về bất động sản
• Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
• Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.