Dự án đầu tư là gì ? phương pháp thẩm định dự án đầu tư

(TĐGTS Thẩm định giá dự án đầu tư)– Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả mọi nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.

Dự án có vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế – xã hội. Dự án là căn cứ quan trọng để các nhà đầu tư quyết định bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư là căn cứ để tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Do vậy, thẩm định dự án đầu tư là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của dự án.

1. Dự án đầu tư là gì?

Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.

• Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
• Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
• Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
• Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu trong tương lai.

2. Thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.

Đây là một quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định giá tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định giá là cơ sở để các đơn vị, cơ sở, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.

3. Đối tượng thẩm định dự án đầu tư

• Dự án Bất động sản
• Khu công nghiệp
• Cảng, mỏ, thủy điện …

4. Ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư

• Một dự án thành công nếu các đặc điểm của dự án được nhà quản lý nhận biết và đánh giá một cách đúng đắn. Việc này rất có ý nghĩa trong các doanh nghiệp.
• Giúp chủ đầu tư lựa chọn được các phương án đầu tư tốt nhất.
• Giúp cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, quốc gia trên các mục tiêu, quy mô hiệu quả.
• Xác định được mặt lợi hại của dự án.
• Giúp các nhà tài trợ có quyết định chính xác có tài trợ cho dự án hay không.
  Xác định rõ tư cách pháp nhân của các bên tham gia đầu tư.

5. Mục đích thẩm định dự án đầu tư

• Đàm phán chuyển nhượng;
• Phục vụ mục đích góp vốn liên doanh;
• Phục vụ mục đích cổ phần hóadoanh nghiệp nhà nước;
• Phục vụ mục đích quản lý nhà nước của các địa phương (giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời…);
• Phục vụ mục đích chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
• Các mục đích khác…

5. Hồ sơ thẩm định dự án đầu tư

• Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
• Văn bản thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi;
• Các văn bản có giá trị pháp lý;
• Văn bản xác nhận khả năng huy động …
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quyết định giao đất;
• Quy hoạch chi tiết dự án;
• Các bản vẽ quy hoạch dự án …

6. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư thường được tiến hành thông qua 5 phương pháp chính bao gồm: Phương pháp thẩm định trình tự; Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu; Phương pháp phân tích độ nhạy; Phương pháp dự báo; Phương pháp triệt tiêu rủi ro. Mỗi phương pháp thể hiện một cách thức tiếp cận riêng, hàm chứa phương thức vận dụng riêng.

6.1. Phương pháp thẩm định trình tự.

Thẩm định dự án theo trình tự được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.

–Thẩm định tổng quát:Là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp & hợp lý của dự án. Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, những lợi ích cơ bản. Từ đó hình dung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, dự án liên quan đến đơn vị nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính… Thẩm định tổng quát là cơ sở, căn cứ để tiến hành các bước thẩm định tiếp theo.

–Thẩm định chi tiết:Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án, từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính, kinh tế xã hội của dự án. Yêu cầu của việc thẩm định chi tiết là theo từng nội dung đầu tư bắt buộc phải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý, không đồng ý, nêu rõ những gì cần phải bổ sung, sửa đổi. Tuy nhiên, mức độ tập trung khác nhau đối với từng nội dung tùy thuộc vào đặc điểm của dự án & tình hình thực tế khi tiến hành thẩm định.

a, Ưu điểm:

• Đơn giản, dễ thực hiện.
• Có cái nhìn tổng quan về dự án cần thẩm định.
• Có thể loại bỏ dự án mà không cần đi vào các nội dung tiếp theo.

b, Nhược điểm:

• Dễ áp dụng dập khuôn máy móc.

Điều kiện áp dụng:Thẩm định các điều kiện pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức quản lý, thẩm định tài chính, thẩm định kinh tế xã hội của dự án.

6.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.

So sánh, đối chiếu các nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, các định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ trong nước & quốc tế, kinh nghiệm thực tế, từ đó phân tích & so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp này được tiến hành theo một số các chỉ tiêu như sau:

– Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.

– Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế.

– Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi.

– Các chỉ tiêu tổng hợp như: cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư…

– Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo định mức kinh tế – kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.

– Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư.

– Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp.

a, Ưu điểm:

• Đây là phương pháp phổ biến, đáp ứng tốt các yêu cầu thẩm định nên được sử dụng nhiều trong thực tế.
• Giúp cho việc đánh giá tính hợp lý & chính xác về các chỉ tiêu của dự án. Từ đó rút ra kết luận chính xác về dự án, là cơ sở để ra quyết định đầu tư.

b, Nhược điểm:

• Nhược điểm đầu tiên chính nằm ở hệ thống các chỉ tiêu để làm cơ sở so sánh & đối chiếu. Việc xác định hệ thống các chỉ tiêu này với một dự án cụ thể đòi hòi trình độ thẩm định cao & có khá nhiều kinh nghiệm thực tế. Hơn nữa, hệ thống chỉ tiêu này không thể sử dụng một cách máy móc mà phải được điều chỉnh linh hoạt & phù hợp với từng dự án cụ thể.
• Quy trình thẩm định phải tính toán phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao.

Điều kiện áp dụng:

• Phương pháp thẩm định này áp dụng cho các dự án mang nặng tính kỹ thuật, có các số liệu cụ thể phục vụ cho việc tính toán.
• Áp dụng đối với thẩm định khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, tài chính.

6.3. Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp này được dùng để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan.

Phân tích độ nhạy giúp chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác, yếu tố nào gây lên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.

Các phương pháp phân tích độ nhạy:

– Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây lên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.

– Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng của đồng thời nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá mức độ an toàn của dự án.

– Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường mà nhà đầu tư & nhà quản lý dự án chấp nhận được.

– Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy.

a, Ưu điểm:

• Cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn cao.
• Xác định được hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án khi có những tình huống bất lợi có thể xảy ra. Sau đó, khảo sát sự thay đổi hiệu quả của dự án thông qua các chỉ tiêu chủ yếu như NPV (giá trị hiện tại ròng), IRR (hệ số hoàn vốn nội bộ), T (thời gian thu hồi vốn), khả năng hòa vốn… Từ đó đưa ra kết luận về tính vững chắc & ổn định của dự án, làm cơ sở cho việc đề xuất những biện pháp quản lý & phòng ngừa những rủi ro nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án.
• Dự kiến được những tình huống bất trắc trong tương lai có thể xảy ra.
• Giúp việc xử lý số liệu dễ dàng hơn chỉ đơn giản bằng cách thay đổi một biến số vào một thời điểm.
• Không đòi hỏi ước tính xác suất.
• Tập trung vào 1 hoặc 2 biến.
• Biết rõ nguồn lực nào là quan trọng khi tham gia vào quá trình sản xuất.
• Trong trường hợp nguồn lực có hạn, phương pháp này giúp chủ đầu tư biết lựa chọn đầu tư cho yếu tô nào ở mức độ nào nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư.

b, Nhược điểm:

• Điểm bắt đầu độ nhạy là những giả định.
• Chỉ xem xét từng tham số trong khi kết quả lại chịu tác động của nhiều tham số cùng một lúc. Nếu sử dụng thay đổi nhiều tham số cùng lúc thì lại khó khăn trong việc giả định sự thay đổi do bản thân các tham số cũng có những mối liên hệ với nhau.
• Không có xác suất của kết quả cuối cùng.
• Giới hạn trong sự tương tác của các biến.
• Khó khăn đối với chuỗi quyết định.

Vận dụng trong thực tế:

• Phương pháp này thường dùng trong các dự án lớn, phức tạp & các dự án có hiệu quả cao hơn mức bình thường nhưng có nhiều yếu tố thay đổi do khách quan. Đây là một phương pháp hiện đại được áp dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư.
• Chỉ đánh giá khi đã có kết quả dự báo làm cơ sở.

6.4. Phương pháp dự báo

Phương pháp dự báo xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển là hoạt động mang tính chất lâu dài từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào vận hành kết quả đầu tư, do đó cần phải tiến hành dự báo.

Phương pháp dự báo sử dụng các số liệu điều tra thống kê & vận dụng phương pháp dự báo thích hợp để thẩm định, kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.

Các phương pháp dự báo:

• Phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu.
• Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.
• Phương pháp định mức.
• Phương pháp ngoại suy thống kê.
• Phương pháp mô hình hồi quy tương quan.

a, Ưu điểm:

Làm tăng tính chính xác của các quyết định đánh giá tính khả thi của dự án trong quá trình thẩm định.

b, Nhược điểm:

• Quy trình thẩm định dự án đầu tư theo phương pháp dự báo thiếu những căn cứ khoa học & hệ thống để dự báo.
• Tốn thời gian & chi phí thực hiện cao: chi phí để tiến hành điều tra lấy số liệu thống kê, chi phí thuê chuyên gia phân tích.
• Độ rủi ro cao: dự báo có thể không chính xác do thiếu thông tin hoặc do thay đổi bất thường của nền kinh tế.
• Kết quả thẩm định dễ mang tính chủ quan của người dự báo.

Phương pháp dự báo thích hợp khi thẩm định khía cạnh thị trường, thẩm định công nghệ, thẩm định tài chính của dự án.

6.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Do dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai nên từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài và có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án. Rủi ro được định nghĩa là một biến cố trong tương lai có khả năng xảy ra & sẽ ảnh hưởng đến dự án. Để đảm bảo dự án được hoàn thành và đi vào hoạt động hiệu quả, phải dự đoán được những rủi ro có thể xảy ra để từ đó có biện pháp phòng ngừa & hạn chế tối đa tác động mà rủi ro đó gây ra, hoặc phân tán rủi roc ho các đối tác liên quan đến dự án.

Thông thường, rủi ro được phân ra làm hai giai đoạn:

Giai đoạn thực hiện dự án:

• Rủi ro chậm tiến độ thi công.
• Rủi ro vượt tổng mức đầu tư.
• Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật – công nghệ không đúng tiến độ, chất lượng không đảm bảo.
• Rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ.
• Rủi ro bất khả kháng như các rủi ro do điều kiện tự nhiên bất lợi, hoàn cảnh chính trị – xã hội khó khăn.

Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động

• Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, không đúng tiến độ.
• Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh.
• Rủi ro trong khâu quản lý dự án.
• Rủi ro bất khả kháng như rủi ro về tài sản và con người như hỏa hoạn, lũ quét…

a, Ưu điểm:

• Giúp doanh nghiệp tránh được những rủi ro thường gặp khi thực hiện đầu tư, nhờ đó nâng cao sự ổn định & chắc chắn của dự án.
• Giúp hoàn thiện dự án & đảm bảo tính khả thi khi thực hiện dự án.
• Là cơ sở để ngân hàng, các đơn vị tài trợ vốn… có được sự tin tưởng khi quyết định đầu tư vào dự án.

Nhược điểm:

• Chưa nhận biết được hiết các rủi ro có thể xảy ra với dự án trước & sau khi đi vào hoạt động.
• Do phải xem xét, kiểm tra và dự phòng khá nhiều tình huốn rủi ro trước khi thực hiện dự án nên sẽ rất mất thời gian tiến hành, tốn kém về chi phí & con người.

Phương pháp này áp dụng đối với những dự án xây dựng lớn, quan trọng, cần đảm bảo tính an toàn & hiệu quả đầu tư cao. Những dự án chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài: điều kiện thời tiết, giá nguyên vật liệu tăng…

Tìm hiểu thị trường và đi đến quyết định đầu tư vốn luôn là một trong những quyết định quan trọng trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, điều này càng trở nên khó khăn hơn trong môi trường kinh doanh cạnh tranh quyết liệt, nhiều biến động và yếu tố tác động rất khó dự đoán. Hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai như thế nào phụ thuộc rất lớn vào quyết định đầu tư vốn tại Việt Nam lúc này và hoàn cảnh tình hình kinh tế thế giới hiện nay.