Một số điểm bất hợp lý về định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Vì vậy, giá đất, giá trị quyền sử dụng đất và định giá đất là nội dung trọng yếu, thu hút sự quan tâm của dư luận trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)…

Về hoạt động định giá đất, một lập luận phổ biến thường được nhắc đến là: việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường gây thất thu ngân sách nhà nước, tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng.

Như vậy, để biết có thất thoát ngân sách nhà nước hay không, người ta sẽ sử dụng kết quả định giá đất để so sánh với một “giá thị trường” nào đó được giả định là chuẩn hơn, chính xác hơn. Tuy nhiên, hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể, rõ ràng về “giá thị trường” và cách xác định “giá thị trường” của quyền sử dụng đất, dẫn đến có sự nhầm lẫn phổ biến giữa khái niệm “giá trị” và “giá cả”.

CẦN MINH ĐỊNH GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG VỚI GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG

Theo Khoản 19 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất”, Khoản 20 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất với thời hạn sử dụng đã được xác định”.

Như vậy, kết quả của việc định giá đất ở đây là giá trị (value) chứ không phải là giá cả (price). Để việc định giá đất phù hợp với thị trường thì cơ sở định giá phải là cơ sở giá trị thị trường và các dữ liệu định giá là dữ liệu thị trường; kết quả định giá được kỳ vọng sẽ cho giá trị thị trường (market value). Vậy, giá trị thị trường khác gì với giá cả thị trường (market price)? “Giá thị trường” thường được sử dụng làm thước đo chuẩn để so sánh với kết quả định giá của tổ chức tư vấn là “giá trị thị trường” hay “giá cả thị trường”?

Quy luật giá trị hoạt động thể hiện ở sự vận động của giá cả xoay xung quanh trục giá trị… Thông qua sự vận động của giá cả hàng hóa trên thị trường mới thấy được sự vận động của quy luật giá trị.

Giá cả là biểu hiệu bằng tiền của giá trị; giá trị là nội dung, cơ sở của giá cả; do đó, giá cả phụ thuộc vào giá trị. Tuy nhiên, trên thị trường, giá cả còn chịu ảnh hưởng của quy luật cung – cầu, cạnh tranh, lưu thông tiền tệ. Sự tác động của các yếu tố đó làm cho giá trị và giá cả không đồng nhất với nhau mà tách rời nhau. Sự vận động của giá cả của các hàng hóa trên thị trường sẽ lên, xuống xoay quanh giá trị. Cơ chế tác động của quy luật giá trị thể hiện cả trong trường hợp giá cả bằng giá trị, cả trong trường hợp giá cả lên xuống xung quanh giá trị và giá trị như cái trục của giá cả.

Trên thực tế, chúng ta chỉ quan sát được giá cả mà không quan sát được giá trị. Giá trị thường ngầm ẩn giấu dưới vô vàn giá cả được giao dịch trên thị trường, dù có thể thống kê nhưng vẫn bị hạn chế bởi các giả định của cơ sở giá trị thị trường. Vì không biết và không quan sát được giá trị nên các kết quả định giá của các đơn vị, tổ chức, cá nhân khác nhau đều là “sự ước tính giá trị thị trường”.

Nếu đồng ý rằng giá đất được sử dụng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “giá trị”, thì việc so sánh với một “giá cả thị trường”, là mức giá đã giao dịch thành công cụ thể nào đó sẽ không có ý nghĩa. Vì ngay cả khi giá trị được xác định hoàn toàn chính xác trong điều kiện lý tưởng, vẫn sẽ có chênh lệch giữa giá cả và giá trị, khoảng chênh lệch này lớn hay nhỏ tùy thuộc vào điều kiện thị trường cụ thể.

Theo IVS 104 (Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế) có hiệu lực từ ngày 31/1/2022: “Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà một tài sản hoặc khoản nợ phải trả có thể được giao dịch vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan độc lập, sau khi marketing thích hợp và khi các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc… Giá trị thị trường là mức giá dễ xảy ra nhất (khả năng cao nhất, hay hiểu nôm na là phổ biến nhất) có thể đạt được một cách hợp lý trên thị trường vào ngày thẩm định giá phù hợp với định nghĩa giá trị thị trường. Đó là mức giá tốt nhất mà người bán có thể đạt được và mức giá có lợi nhất mà người mua có thể đạt được một cách hợp lý. Ước tính này đặc biệt loại trừ ước tính giá cả bị thổi phồng hoặc hạ thấp quá mức bởi các điều kiện hoặc trường hợp đặc biệt như một khoản tài trợ điển hình, thỏa thuận bán và cho thuê lại, các cân nhắc hoặc nhượng bộ đặc biệt được đưa ra bởi bất kỳ ai liên quan đến việc mua bán hoặc bất kỳ yếu tố giá trị nào chỉ dành cho chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể”.

Điều đó có nghĩa, việc xác định giá đất theo cơ sở giá trị thị trường phải dựa vào kỹ thuật thống kê để tìm ra mức giá phổ biến nhất, mức giá tốt nhất cho người bán và có lợi nhất cho người mua.

Tuy nhiên, theo Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

Việc xác định này dựa trên quan điểm cho rằng về cơ bản, giá cả giao dịch cụ thể vẫn phải xoay quanh giá trị trung bình của chúng (trong xác suất thống kê, giá trị trung bình còn gọi là giá trị kỳ vọng). Vì đồng thời giá cả thị trường cũng xoay quanh trục giá trị thị trường, nên người ta đang giả định rằng giá trị thị trường chính bằng giá trị trung bình của giá cả thị trường.

Do đó, việc so sánh kết quả định giá (là sự ước tính giá trị thị trường) với “giá cả thị trường” là vô nghĩa, vì giá trị trung bình (được sử dụng để ước tính giá trị thị trường) hiếm khi trùng với giá cả thị trường cụ thể. Vì vậy, thuật ngữ “giá thị trường” phải hàm ý “giá trị thị trường” thì mới có thể đánh giá kết quả định giá có sát hay không. Để làm được điều này đòi hỏi phải có một bộ dữ liệu tương đối đầy đủ về “các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường”.

TÍNH KHẢ THI CỦA QUY ĐỊNH VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT?

Nếu như cả đơn vị tư vấn và cơ quan nhà nước đều sử dụng cùng một bộ dữ liệu và phương pháp như nhau, giá trị trung bình được xác định sẽ phải như nhau.

Tuy nhiên, xét về mặt thực tiễn, quy định tại Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể tạo ra khó khăn trong quá trình thực thi, thể hiện ở những điểm sau…

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 13-2023 phát hành ngày 27-03-2023.