Gỡ “nút thắt” định giá đất, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai

BÀI 4: GỠ “NÚT THẮT” ĐỊNH GIÁ ĐẤT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

(ĐCSVN)– Vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất là xác định được giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay đang có sự khác biệt lớn so với giá thị trường. Vậy cơ chế, giải pháp nào để giá Nhà nước ban hành có thể sát với giá thị trường?

“Cố gắng để tính được giá đất chính xác nhất”

Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, sau Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội.

Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nhấn mạnh, Luật Đất đai (sửa đổi) là một Luật rất đồ sộ và ảnh hưởng hầu hết đến kinh tế – xã hội của đất nước, cho nên quá trình xây dựng Luật cân nhắc kỹ lưỡng những nội dung đưa vào luật được thảo luận.

Đặc biệt, liên quan đến giá đất, Bộ trưởng khẳng định, theo Nghị quyết 18-NQ/TW thì phải tính giá đất theo sát thị trường. Nhưng hiện nay đầu vào thị trường của chúng ta chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự chính xác.

Hiện nay, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đang giao cho các bộ nghiên cứu làm sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất, tuy nhiên ở trong luật sẽ cố gắng để làm thế nào tính được giá đất chính xác nhất. “Chúng tôi dự định sửa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất và đầu vào thì chúng tôi cố gắng lấy những nguồn thông tin. Ví dụ đầu vào từ thuế, từ sàn giao dịch bất động sản, từ tổ chức bán đấu giá, từ văn phòng công chứng, từ các giao dịch, tổng hợp lại tất cả đầu vào này để đảm bảo chính xác nhất trong việc giao dịch giá đất hiện nay”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh chia sẻ tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), diễn ra cuối tháng 8/2023.

Bộ trưởng cũng cho biết, đến thời điểm này Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cố gắng phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế để đảm bảo được tiến độ và giao nhiệm vụ của Ủy ban Thường vụ Quốc hội xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới. Bộ sẽ tiếp tục tiếp thu và cùng với Ủy ban Kinh tế thống nhất, báo cáo với Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và báo cáo với Ủy ban Thường vụ Quốc hội có dự thảo Luật hoàn chỉnh nhất trình Quốc hội trong Kỳ họp thứ 6 sắp tới.

Cũng về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, giá đất là nội dung quản lý nhà nước quan trọng, có tác động lớn đến phát triển kinh tế – xã hội, ngân sách nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Các quy định về giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã đi vào cuộc sống, đóng góp quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và về giá đất nói riêng. Nhiều địa phương trong cả nước cũng thông qua công tác định giá đất để có được nguồn thu lớn, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân

Tuy nhiên, qua tổng kết thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cũng như xét đến bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản trong nước hiện tại cho thấy, công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện và xây dựng cơ chế chính sách. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc định giá đất, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành các bước sửa đổi, bổ sung những quy định về giá đất thuộc thẩm quyền của Chính phủ, cụ thể là sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất.

Trên cơ sở đó, Bộ đã gấp rút soạn thảo, gửi văn bản lấy ý kiến về quy định liên quan định giá đất đến các địa phương trong cả nước; đồng thời tổ chức hội thảo lấy ý kiến trực tiếp tại ba miền Bắc, Trung, Nam. Những ý kiến đóng góp sẽ được tổ soạn thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, phân tích để hoàn thiện Dự thảo báo cáo Chính phủ nhằm nâng cao công tác quản lý giá đất thời gian tới.

Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, mục tiêu của việc lấy ý kiến là để đơn giản hóa thủ tục và thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ, hợp lý giữa các cấp trong công tác quản lý, định giá đất theo hướng dễ làm, dễ thực hiện, có cơ sở pháp lý; bảo đảm những người đảm trách công tác quản lý giá đất phải tuân thủ pháp luật, tránh bị thế lực xấu lợi dụng. Do đó, Bộ mong muốn nhận được sự đóng góp ý kiến về những phương pháp xác định giá đất được quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; trong đó, tập trung vào các nội dung: khả năng thực hiện của địa phương đối với các phương pháp định giá đất quy định; đối tượng áp dụng các phương pháp định giá đã bảo đảm giải quyết các vướng mắc mà thực tiễn đặt ra hay chưa; khả năng thực hiện trình trự, thủ tục ở địa phương còn gặp vướng mắc nào không…

Chia sẻ với phóng viên về vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT cho biết, việc bỏ khung giá đất nhận được sự đồng thuận rất cao của người dân với hy vọng giá đất sẽ dần tiến đến phù hợp với thị trường.

Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm cũng được nhiều ý kiến tán thành, tuy nhiên một số ý kiến cũng đề nghị ban hành bảng giá theo chu kỳ ngắn hạn hơn và điều chỉnh khi có mức độ biến động nhất định. Đồng thời, các ý kiến cũng mong muốn Hội đồng thẩm định giá đất bảo đảm tính chuyên môn sâu, tính độc lập, khách quan, minh bạch. Các ý kiến đều được cơ quan soạn thảo tập hợp và cân nhắc kỹ lưỡng để tiếp thu, giải trình cho phù hợp.

Về cơ sở dữ liệu đất đai làm căn cứ đầu vào xác định giá đất, từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Đào Trung Chính cho biết: Chúng ta phải quy định giá đất sát giá thị trường và chúng tôi kiến nghị trong dự thảo Luật lần này là không đánh thuế thu nhập theo mức chênh lệch khi sửa luật thuế thu nhập về chuyển quyền sử dụng đất, mà sử dụng luôn bảng giá này để đánh thuế. Điều này khuyến khích người dân khai báo đúng để có cơ sở dữ liệu đất đai và đánh thuế phù hợp.

Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước

Các chuyên gia cho rằng, cần tham khảo từ kinh nghiệm định giá đất của các nước, cũng như nhìn nhận một cách thấu đáo những hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất ở nước ta thời gian qua để xác định giá đất sát với giá thị trường, đảm bảo sự công khai, minh bạch về giá đất.

Lấy kinh nghiệm từ Hàn Quốc, TS. Chu Thị Quỳnh Diệp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Chế độ định giá đất của Hàn Quốc được liên tục cải thiện và phát triển để đáp ứng sự thay đổi môi trường mang tính thời đại một cách nhanh chóng như từ xã hội công nghiệp sang xã hội thông tin hóa, sang xã hội thông minh.

Năm 1989, thời điểm đưa ra chế độ tính toán giá trị đất vẫn còn thiếu thông tin giao dịch thực tế vì thế đã chọn ra bảng tiêu chuẩn để tính toán giá cả, thông tin cần thiết về đất đai để ước tính giá trị đất còn thiếu nên đã chuẩn bị bảng khảo sát đặc tính khu đất để xây dựng lên mẫu ước tính giá trị đất.

Cần tham khảo từ kinh nghiệm định giá đất của các nước để xác định giá đất sát với giá thị trường, đảm bảo sự công khai, minh bạch về giá đất. Ảnh: Hoàng Triều

Với sự phát triển của thời đại thông tin hóa và với mắt xích thông tin điện tử, việc điện toán hóa các bản đồ hiện trạng giá đấy và hệ thống thông tin giá đất (ALPHA) được lưu hành rộng rãi hơn thúc đẩy cho nỗ lực thay đổi và cải thiện chế độ. Hiện tại, việc nhận thông báo về giá đất và khảo sát đặc trưng khu đất thông qua điện thoại di động cũng rất được ưa chuộng, và đang trong quá trình xây dựng hệ thống tiên tiến. “Đây không phải là việc sẽ thực hiện được trong khoảng thời gian ngắn, tuy nhiên đây là việc có thể thực hiện được nhờ vào thử nghiệm và nỗ lực của các nhân viên chuyên ước tính giá trị đất của Hàn Quốc”, TS. Chu Thị Quỳnh Diệp cho hay.

Theo TS. Chu Thị Quỳnh Diệp, Việt Nam và Hàn Quốc đều có điểm tương đồng về văn hóa cũng như chế độ địa tịch trong suốt khoảng thời gian qua. Do đó, khả năng áp dụng chế độ ước tính giá đất, kinh nghiệm về giải pháp và kiến thức về lĩnh vực này của Hàn Quốc và một số nước tên tiến khác là rất khả quan. Cạnh đó việc xây dựng hình mẫu ước tính giá trị đất của Việt nam cũng có thể xây dựng nhờ vào các phương pháp sử dụng hiện tại như chính sách, xã hội, kinh tế, văn hóa, kỹ thuật và nền tảng thông tin./.

(Còn nữa…)