Tài chính bất động sản và đầu tư

1 Khái niệm cơ bản 1 số chỉ tiêu tài chính:

Lãi vay(interest)Lãi vay là lãi suất mà người đi vay phải trả cho người cho vay để được sử dụng vốn vay trong một thời hạn nhất định, mức lãi xuất đó thực hiện theo mức do tổ chức tín dụng ấn định trong phạm vi khung lãi xuất của Ngân hàng Nhà nước .

Lãi suất là giá giả cả mà người đi vay phải trả cho người cho vay để được sử dụng vốn vay trong một thời hạn nhất định ;

Chiết khấu : (Discount)

Là sự cải tiến dựa vào các thay đổi của thu nhập định kỳ và các tài sản được thừa hưởng đổi thành giá trị hiện tại, dựa trên việc giữ lấy các lợi ích có hiệu lực trong tương lai là giá trị ít hơn thu lấy cáclợi ích ngay bây giờ.

Hoặc là việc tổ chức tín dụng mua thương phiếu, giấy tờ có giá ngắn hạn khác của người thụ hưởng trước khi đến hạn thanh tóan

Tái chiết khấu là việc mua lại thương phiếu, giấy tờ có giá ngắn hạn khác đã được chiết khấu trước khi đến hạn thanh tóan.

Tỷ lệ chiết khấu: Là tỷ lệ tiền lãi thu được để quy đổi một khoản tiền trong tương lai thành giá trị hiện tại.

Chỉ số lạm phát: là tỷ lệ giữa chỉ số giá bình quân có trọng số ( hay gọi là bình quân gia quyền) của một tập hợp hàng hóa của năm hiện hành so với năm trước đó.

Tốc độ lạm phát: Là tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ giữa sự thay đổi trong chỉ số giá so với chỉ số giá năm trước đó.

NPV: (hay còn gọi là hiện giá ròng- hiện giá thuần) (Net present value) là hiệu số giữa giá trị hiện tại (PV- present value) được tính theo một suất chiết khấu nào đó của dòng ngân lưu thu nhập mà dự án sẽ mang lại trong tương lai so với hiện giá của các khỏan đầu tư phải bỏ ra cho dự án. Nếu xét về tổng các chỉ tiêu NPV có 2 dạng NPVf và NPVe ta có nhận xét như sau:

NPVf (Giá trị hiện tại ròng về tài chính); Khi NPV < 0 không thể đầu tư; NPV = 0 Có thể đầu tư; NPV > 0 Đầu tư hiệu quả

NPVe: (Giá trị hiện tại ròng về kinh tế xã hội)

Thông thường,các dự án về đường sá, cầu cống, công trình phúc lợi… xét về hiệu quả tài chính thì không thể đầu tư, còn khi xét về hiệu quả kinh tế – xã hội hay đứng trên quan điểm của nền kinh tế, xem quốc gia như một đơn vị hạch toán thì NPVf < 0 nhưng NPVe > 0 thì dự án vẫn được chấp nhận. Có những trường hợp dự án khi thẩm định về mặt tài chính lại rất tốt (NPVf >0) nhưng dự án đó có thể sẽ không hiệu quả về mặt kinh tế xã hội (NPVe < 0 ).

Tuy nhiên, suất chiết khấu nào lại tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, từng dự án cụ thể, không có suất chiết khấu nào có thể dùng chung cho các dự án, các doanh nghiệp…Để đánh giá một dự án phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như chủng lọai dự án, cấu trúc nguồn vốn, rủi ro thị trường…; do đó xác định xuất chiết khấu là vấn đề phức tạp đối với các nhà thẩm định.

IRR: (The internal rate of return) Là tỷ suất chiết khấu mà tại đó NPV = 0, tức giá trị hiện tại của dòng thu nhập tính theo tỷ suất chiết khấu đó cân bằng với hiện giá của vốn đầu tư. Hay nói cách khác nó chính là tỷ suất sinh lợi tối thiểu của dự án, khi NPV = 0 thì dự án cũng đã tạo được một tỷ lệ lợi nhuận ít nhất cũng bằng IRR.

Chú ý:

Nếu IRR lớn hơn suất sinh lời mong muốn (hay suất sinh lời kỳ vọng) hoặc là lớn hơn tỷ suất lãi vay hoặc suất chiết khấu thị trường thì dự án được đánh giá là hiệu quả.

2. Lạm phát:

Lạm phát là một khái niệm dùng để diễn tả sự gia tăng của giá cả hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm hiện hành so với thời điểm trước đó.

Một số khái niệm khác nhau về Lạm phát:

Theo quan điểm của J.Bondin và M.Friedman lạm phát là đưa ra nhiều tiền thừa vào lưu thông làm cho giá cả tăng lên.
Theo Hơbec Gớtxơ nói: Lạm phát là một dãy tình huống tồn tại của cầu dư thừa, thường do phát hành tiền quá mức.
Theo nhà kinh tế học J.P Luthering: Bất kỳ thời kỳ nào mà giá hàng hóa tăng không kể lâu hay mau, có tính chất chu kỳ hay đột xuất đều là Thời kỳ lạm phát.

Tuy nhiên trên đây chỉ là một vài trong khá nhiều quan điểm về lạm phát. Nhưng 2 quan điểm về lạm phát dưới đây được ủng hộ nhiều nhất:

Lạm phát là sự tràn ngập tiền thừa trong lưu thông dẫn đến sự gia tăng giá cả hàng hóa.
Lạm phát là sự suy giảm quá đáng trong sức mua của đồng tiền. Sức mua của đồng tiền được đo lường bởi sự biến đổi nghịch đảo của mức vật giá chung. Hai quan điểm này tuy khác nhau về nguyên nhân nhưng lại thấy thống nhất về kết quả là lạm phát làm cho giá cả hàng hóa gia tăng.

Có nhiều nguyên nhân liên quan đến tình trạng lạm phát nhưng có 2 nguyên nhân sau là phổ biến nhất:

Nguyên nhân liên quan đến số cầu:
Nguyên nhân liên quan đến số cung:

Chi tiết về dịch vụ xin liên hệ:
CÔNG TY TNHH ĐỊNH GIÁ BẾN THÀNH – HÀ NỘI.
Trụ sở chính: Số 236 đường Cao Thắng, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng: 781/C2 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0314521370.
Điện thoại: (028) 2200 2060 – 0909.399.961.
Email: [email protected].
Website: //thamdinh.com.vn