Pháp luật về tài sản và quyền tài sản

1. Khái niệm tài sản

Định giá, thẩm định giá bất kỳ một tài sản nào thì người định giá, thẩm định giá cũng cần biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế – kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản.

“Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”

Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó. 

Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm: 

Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…);

Tiền, giấy tờ có giá (cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm,…);

Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…)

Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động định giá, thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định.

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

– Đất đai

– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền 

với nhà, công trình xây dựng đó;

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

– Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Khi định giá, thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :

– Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể:

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

– Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

– Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Không có tranh chấp;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản. 

Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững,…Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản.