Nhà ở riêng lẻ là gì? Khi xây dựng có phải xin giấy phép không?

(TDGTS- Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ)- Nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở rất phổ biến và đa số người dân đang sở hữu loại nhà ở này. Tuy nhiên, thuật ngữ nhà ở riêng lẻ không được sử dụng phổ biến. Vậy, nhà ở riêng lẻ là gì? xây dựng nhà ở riêng lẻ tại thành thị hoặc nông thông khi nào phải xin cấp giấy phép xây dựng ?

1. Nhà ở riêng lẻ là gì?

Nhà ở là công trình được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở gồm nhiều loại khác nhau như nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Trong đó, nhà ở riêng lẻ nhà loại nhà ở phổ biến nhất.

Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định về nhà ở riêng lẻ như sau:

“Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.”.

Theo quy định trên thì hầu hết nhà ở hiện nay của người dân đều là nhà ở riêng lẻ.

Mặc dù nhà ở riêng lẻ là một khái niệm khá đơn giản và dễ hiểu nhưng trước ngày 01/01/2021 có tới 02 Luật quy định, giải thích nhà ở riêng lẻ là gì dẫn tới sự không đồng nhất, cụ thể:

Bên cạnh Luật Nhà ở 2014 thì khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về nhà ở riêng lẻ như sau:

“Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.”.

Để tránh việc không đồng nhất, từ ngày 01/01/2021 quy định về nhà ở riêng lẻ

2.Xây dựng nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép không?

Điều kiện để khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ là phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép. Nghĩa là chủ đầu tư xây dựng (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Đồng thời, Luật Xây dựng cũng quy định rõ trường hợp nào phải có giấy phép, trường hợp nào không yêu cầu phải có giấy phép xây dựng.

Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:

“1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

…
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;”.

Theo đó, những trường hợp sau đây nhà ở riêng lẻ được miễn hoặc không được miễn giấy phép xây dựng.

– Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

+ Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ trường hợp trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa

– Trường hợp phải có giấy phép xây dựng

+ Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa

+ Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ (gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình), chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Để được cấp giấy phép xây

dựng, các công trình này phải thỏa mãn các điều kiện luật định, cụ thể như sau:

* Đỗi với công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định của pháp luật; và

– Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; hoặc phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành (đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng).

* Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

Khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.